La situazione
Tre sorelle avevano costruito una villa trifamiliare per vivere vicine con le rispettive famiglie. Coerentemente con il progetto originario, il giardino, gli accessi, il cortile e numerose aree di servizio erano rimasti comuni.
Una delle sorelle aveva destinato parte della propria unità prima a negozio e successivamente ad asilo nido, estendendo nel tempo l’attività anche agli spazi comuni.
Dopo la prematura scomparsa di una delle proprietarie, il marito e i figli avevano tentato di abitare l’unità ereditata. La crescente conflittualità e l’utilizzo invasivo delle parti comuni avevano però reso impraticabile la convivenza.
La criticità
I proprietari di due delle tre unità avevano quindi deciso di vendere.
Le abitazioni erano giuridicamente distinte, ma non disponevano di un’effettiva autonomia materiale e funzionale. La promiscuità degli accessi e degli spazi esterni, unita alla presenza dell’attività aperta al pubblico, scoraggiava i potenziali acquirenti e incideva sulla commerciabilità degli immobili.
La configurazione concepita per favorire la vita comune delle tre famiglie era divenuta il principale ostacolo alla vendita.
La strategia
Dopo il fallimento della mediazione, è stato promosso un giudizio di divisione.
L’intervento non era diretto soltanto a far cessare gli utilizzi contestati, ma a ridisegnare concretamente l’assetto del complesso immobiliare, restituendo autonomia alle singole proprietà.
La vicenda è stata gestita come un’operazione immobiliare complessa, coordinando il contenzioso con la definizione degli accessi, il frazionamento delle aree comuni e la regolamentazione dell’attività esercitata in una delle unità.
L’esito
Nel corso del giudizio, anche grazie all’intervento conciliativo del giudice, è stato raggiunto un accordo complessivo.
Sono stati previsti accessi autonomi, la delimitazione delle proprietà, l’attribuzione di porzioni di giardino e portico e una disciplina puntuale degli spazi rimasti comuni. Sono stati inoltre regolati i percorsi e gli orari dell’asilo nido, la cartellonistica, le decorazioni esterne e la manutenzione delle aree.
La conciliazione ha così posto fine al conflitto familiare e patrimoniale e restituito alle singole unità un grado di autonomia compatibile con la loro futura vendita. L’accordo rispecchia le previsioni contenute nel verbale giudiziale.