Una casa può essere venduta anche quando il giardino, il cortile o l’accesso sono condivisi con altre proprietà. L’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi relativi agli spazi comuni, secondo quanto risulta dagli atti che disciplinano il complesso immobiliare.
La presenza di parti comuni, quindi, non impedisce giuridicamente la vendita. Può però renderla molto più difficile.
Il problema si presenta soprattutto nelle ville bifamiliari o trifamiliari costruite per membri della stessa famiglia. Finché i rapporti sono buoni, la condivisione degli spazi può apparire naturale. Quando gli equilibri cambiano, ciò che era stato concepito per favorire la vita comune può diventare il principale ostacolo alla vendita.
Che cosa occorre verificare prima della vendita?
Non sempre l’uso degli spazi corrisponde alla situazione risultante dai titoli.
Un giardino utilizzato da anni da una sola famiglia può essere comune. Un accesso può attraversare la proprietà altrui. Parcheggi, impianti e utenze possono essere condivisi senza che le relative regole siano mai state formalizzate.
Prima di mettere l’immobile sul mercato è quindi necessario esaminare l’atto di provenienza, gli eventuali atti di divisione, le servitù e gli accordi tra i proprietari.
La planimetria catastale, da sola, non è sufficiente a stabilire quanto una casa sia realmente autonoma.
Quando gli spazi comuni diventano un ostacolo
La criticità emerge quando il potenziale acquirente non percepisce l’immobile come indipendente.
Può accadere quando esiste un unico cancello per più abitazioni, il giardino non è delimitato, il vialetto passa davanti alla casa del vicino oppure cortili e portici sono utilizzati stabilmente da uno solo dei proprietari.
Lo stesso problema può derivare dalla presenza di un’attività professionale o commerciale che comporti passaggio di clienti, cartellonistica o utilizzo degli spazi esterni.
In queste situazioni l’acquirente non valuta soltanto la qualità della casa. Considera anche il rischio di futuri conflitti per il passaggio, il parcheggio, la manutenzione o l’uso del giardino.
Una proprietà può quindi essere perfettamente vendibile sul piano giuridico, ma poco appetibile sul mercato. Ciò può allungare i tempi della vendita, ridurre il prezzo ottenibile o indurre gli interessati a rinunciare.
Come rendere la proprietà più autonoma
In alcuni casi è sufficiente un accordo che disciplini con precisione l’utilizzo degli spazi comuni. In altri è necessario modificare concretamente l’assetto della proprietà.
Si può valutare, ad esempio, la creazione di accessi separati, la delimitazione delle aree di uso esclusivo, il frazionamento delle parti comuni o la costituzione di servitù di passaggio.
La soluzione deve essere verificata anche sotto il profilo tecnico, urbanistico e catastale. La vendita può quindi richiedere una vera operazione immobiliare complessa, nella quale gli aspetti giuridici e materiali devono essere affrontati insieme.
Se gli altri proprietari non collaborano, possono essere valutati la mediazione, un accordo assistito dai professionisti o, nei casi più difficili, un giudizio di divisione.
Il caso di una villa trifamiliare
In un caso seguito dallo Studio, tre unità immobiliari erano state costruite lasciando intenzionalmente in comune il giardino, gli accessi e numerosi spazi esterni.
Con il tempo, l’utilizzo sempre più esteso delle parti comuni da parte di una delle proprietarie aveva reso difficile la convivenza e scoraggiato i potenziali acquirenti delle altre abitazioni.
Il giudizio di divisione si è concluso con un accordo che ha previsto nuovi accessi, una diversa attribuzione delle aree e una disciplina precisa degli spazi rimasti comuni.
La soluzione non si è limitata a porre fine al conflitto: ha restituito autonomia e commerciabilità alle singole proprietà.
Prima di vendere occorre individuare il vero ostacolo
Una casa con giardino o accesso in comune può essere venduta. Quando però la configurazione degli spazi limita l’autonomia dell’abitazione, abbassare il prezzo può non essere sufficiente.
Prima di mettere l’immobile sul mercato conviene verificare se sia possibile rimuovere l’ostacolo che ne riduce il valore e la commerciabilità.