La situazione
La vendita di un immobile locato in un’area oggetto di riqualificazione urbana può presentare criticità rilevanti sul piano contrattuale e operativo.
Nel caso di specie, un immobile di fine Ottocento, originariamente destinato alle famiglie dei ferrovieri, era stato ereditato da tre nuclei familiari. A seguito della riqualificazione dell’ex scalo ferroviario, il bene si trovava nel cuore di Milano, in un’area di elevato valore, pur necessitando di integrale ristrutturazione.
Tuttavia, uno dei due piani risultava locato. Il conduttore subordinava la riconsegna dell’immobile al conferimento di un incarico di vendita in esclusiva a un’agenzia a lui riconducibile.
La criticità
Di conseguenza, la vendita dell’immobile locato risultava difficilmente collocabile sul mercato a condizioni coerenti con il valore potenziale dell’area. Inoltre, la richiesta di incarico esclusivo alterava l’equilibrio negoziale e limitava la libertà decisionale dei proprietari.
La presenza del rapporto locatizio incideva in modo significativo sulla commerciabilità del bene e sulle tempistiche dell’operazione. Per questo motivo era necessario intervenire con una gestione unitaria sia sul piano contrattuale sia su quello operativo.
La strategia
I proprietari hanno conferito mandato per la gestione integrale dell’operazione, così da concentrare le decisioni e garantire continuità nella strategia fino alla definizione della vendita.
Abbiamo quindi avviato interlocuzioni dirette con il conduttore, evitando irrigidimenti inutili ma senza accettare condizioni idonee a comprimere l’autonomia dei venditori. Parallelamente, abbiamo individuato una diversa agenzia immobiliare, concordando la rinuncia alla provvigione a carico dei proprietari.
Contestualmente abbiamo promosso l’azione di rilascio dell’immobile. Così facendo abbiamo preservato la posizione contrattuale dei proprietari e mantenuto il controllo delle tempistiche.
L’assetto economico complessivo dell’operazione è stato strutturato in modo da non comportare oneri superiori a quelli ordinariamente sostenuti in una vendita assistita da intermediazione.
L’esito
Infine, l’immobile è stato venduto a un’acquirente interessata a un progetto ricettivo. La procedura di rilascio si è definita senza protrarsi oltre il necessario.
Abbiamo coordinato la gestione dei costi tra i soggetti coinvolti e risolto le ulteriori pendenze accessorie, comprese le criticità relative alle utenze pregresse.
Nel complesso, l’intera operazione, dalla presa in carico alla vendita e alla liberazione dell’immobile, si è conclusa in meno di un anno, con tutela integrale degli interessi patrimoniali dei proprietari.