Uno sfratto non serve, da solo, a liberare un immobile.
Serve a cambiare i rapporti di forza.
Diventa evidente soprattutto quando l’immobile è al centro di un’operazione più ampia: una vendita, una riqualificazione, un cambio di destinazione d’uso.
Il problema nasce quando lo sfratto viene trattato come l’unico passaggio: si avvia l’azione e si aspetta.
Nel frattempo, però, succede altro.
Il proprietario resta fermo, il conduttore prende tempo, l’acquirente o l’investitore si allontana.
L’operazione perde valore ancora prima di iniziare.
Il punto non è tanto la durata dello sfratto, quanto il ruolo che gli viene attribuito.
Se diventa la condizione dell’operazione, finisce per determinarne l’esito: ogni mese di attesa aumenta l’incertezza, riduce il margine negoziale e allontana chi dovrebbe comprare o investire.
In realtà, lo sfratto è uno strumento.
Serve a rendere credibile una posizione e a riequilibrare i rapporti tra le parti. Non chiude l’operazione: consente di riaprirla su basi diverse.
Affrontare il problema come una scelta tra trattativa e azione giudiziale è fuorviante. Il punto non è scegliere, ma evitare che una sola leva determini l’intera operazione.
La trattativa consente di mantenere aperta una via d’uscita, l’azione giudiziale impedisce che quel percorso venga condizionato unilateralmente. Nel frattempo, l’operazione deve proseguire: la vendita può essere impostata, l’intervento progettato, l’investitore individuato, senza attendere un rilascio che, per sua natura, è incerto nei tempi.
È lo stesso meccanismo che si riscontra nelle operazioni di vendita di immobili locati, dove il rilascio non può diventare la condizione della vendita e deve essere gestito all’interno di una strategia più ampia di operazioni immobiliari, come già accade quando si affronta una vendita con immobile occupato.
Quando questo equilibrio manca, il controllo si perde prima ancora del risultato.
Se lo sfratto diventa l’unico piano, l’operazione è già fuori controllo.
Se è uno degli strumenti, il controllo è di chi conduce l’operazione.